ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2963008

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ÔNUS DA PROVA. DANOS MORAIS. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. COMISSÃO. INTERMEDIAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.
1. A revisão da matéria referente à comprovação de falha de informação e à existência de danos morais demanda a análise do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência do óbice da Súmula nº 7/STJ.
2. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal.
3. A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel se encontra edificado e em uso pelo comprador. Precedente.
4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, é cabível a redução do valor da cláusula penal, quando seja manifestamente excessivo ou desproporcional ao prejuízo sofrido. Precedente.
5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por EDGAR GUIMARÃES LOPES contra a decisão que inadmitiu recurso especial.
O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul assim ementado:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS C/C DANO MORAL C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO COMPARTILHADO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - MULTIPROPRIEDADE - CULPA PELA RESCISÃO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE CONDUTA ABUSIVA OU DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA APELANTE - RESCISÃO UNILATERAL, POR INSATISFAÇÃO DO APELADO - ENCARGOS CONTRATUAIS DECORRENTES DA RESCISÃO - INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 - ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 - COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO (CORRETAGEM) - CLÁUSULA PENAL EM 20% DO VALOR PAGO - TAXA DE FRUIÇÃO DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - DATA DA CITAÇÃO - DANO MORAL - AFASTADO - SENTENÇA
[trecho intermediário suprimido]
que não disponibilizou a utilização dos serviços, situação apta a causar angústia, aflição, irritação, sentimentos que resultam em abalo emocional e determinam a indenização pela violação a seus direitos personalíssimos, nos exatos termos do artigo 186, do CC" (f. 902).
No entanto, não compartilho da conclusão da sentença, uma vez que, como visto, não houve conduta abusiva, ato ilícito ou descumprimento contratual por parte da apelante Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda, não podendo ser atribuída a ela a culpa pela rescisão do contrato" (fl. 999 e-STJ).
Assim, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias demandaria o reexame dos fatos e das provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ.
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento para reduzir a cláusula penal para 10% e afastar a condenação da taxa de fruição.
É o voto.