ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — AREsp AREsp 2718108

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CAPÍTULO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. CONTRATO DE COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RETENÇÃO SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO CDC. OBSERVÂNCIA DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.
1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não impugnada (EREsp n. 1.424.404/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe 17/11/2021). Preclusa, portanto, a questão relativa aos honorários.
2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal nas razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas. Incidência da Súmula n. 211/STJ.
3. A nova redação dada ao art. 32-A da Lei n. 6.766/73 pela entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não afasta a viabilidade de análise da abusividade da cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta retenção. Precedentes.
4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta
[trecho intermediário suprimido]
3/7/2025.)
1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional.
(AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 18/9/2024.)
Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada.
Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve ela ser mantida.
Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.
É como penso. É como voto.