DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por DÉCIO MARTINS PALMA e SANDRA SINHORELI T… — AREsp AREsp 2644273

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de agravo em recurso especial interposto por DÉCIO MARTINS PALMA e SANDRA SINHORELI THEREZIANO PALMA contra decisão que inadmitiu recurso especial (fls. 422/424, e-STJ).
O apelo nobre, de sua vez, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fls. 339/355, e-STJ):
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Afastamento da rescisão contratual e da reintegração de posse sob fundamento de adimplemento substancial. Descabimento. Ausência de inadimplemento mínimo. Longeva inadimplência e ausência de proposta para quitação por parte do adquirente. Afastamento da taxa de ocupação. Descabimento. Uso do imóvel por cerca de 18 anos sem adimplemento das parcelas e das dívidas. Prescrição. Descabimento. Existência de interrupção do prazo prescricional. Preliminar de falta de condição de procedibilidade sob o argumento de que inexiste notificação premonitória com os requisitos exigidos pelo art. 1º do Decreto-Lei 745/1969. Afastada. Citação válida que supre tal carência e constitui em mora o devedor. Precedente da Câmara. Preliminar de violação do princípio da dialeticidade. Afastada. Existência de irresignação contra os fundamentos da r. sentença. Impugnação da gratuidade judiciária. Descabimento. Ausência de comprovação da capacidade financeira da recorrida pela parte recorrente. Sentença mantida. Adoção parcial do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.
Nas razões do recurso especial (fls. 358/381, e-STJ), os recorrentes, além de dissídio jurisprudencial, apontam violação aos seguintes artigos:
(i) violação ao art. 1º do Decreto-Lei n. 745/69, por ausência de notificação premonitória válida;
(ii) violação aos arts. 421, 422 e 475 do CC/2002, defendendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial, já que teriam pago 83,33% do preço;
(iii) prescrição das pretensões;
Contrarrazões às fls. 396/421, e-STJ.
Em juízo de admissibilidade (fls. 422/424, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, sob os fundamentos de ausência de demonstração de violação direta de lei federal, incidência da Súmula 7/STJ e deficiência na comprovação do dissídio jurisprudencial.
Irresignados, aduzem os agravantes, em suma, que o reclamo merece trânsito, uma vez que os supracitados óbices não subsistiriam (fls. 427/448, e-STJ).
Contrarrazões ao agravo em recurso especial às fls. 453/478, e-STJ.
É o relatório.
Decido.
O inconformismo merece prosperar.
1. Em relação à notificação premonitória prevista no Decreto-Lei 745/69, o Tribunal de origem
[trecho intermediário suprimido]
alegada violação aos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil, uma vez que a definição sobre a existência e validade da notificação premonitória constitui questão antecedente e imprescindível para o exame da resolução contratual e do eventual adimplemento substancial, devendo ser apreciada, em primeiro lugar, pelo Tribunal de origem.
3. Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e dar-lhe parcial provimento, a fim de:
a) fixar a tese de que a prévia notificação premonitória é condição necessária à constituição em mora e à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não sendo a citação suficiente para suprir tal exigência; e
b) determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para que verifique, com base no conjunto probatório, se houve notificação premonitória válida, prosseguindo no julgamento conforme o que restar apurado.
Publique-se.
Intimem-se.
EMENTA