DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado — REsp REsp 2273831

Ementa oficial

DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE R ETENÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. IPTU. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado, firmado em 28/06/2018. O promitente comprador pagou R$ 32.521,46 em 43 meses e tornou-se inadimplente. A sentença decretou a rescisão com reintegração de posse, determinou restituição dos valores com retenção de 10%, correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação, e indeferiu taxa de fruição e dedução de IPTU.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida taxa de fruição de 0,5% ao mês pelo período de 7 anos; (ii) estabelecer se o percentual de retenção deve ser majorado de 10% para 25%; (iii) determinar se os juros moratórios devem incidir após o trânsito em julgado ou desde a citação; (iv) verificar se é cabível dedução de débitos de IPTU.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. A jurisprudência do STJ afasta o pagamento de taxa de fruição em terreno não edificado pela ausência de requisitos para enriquecimento sem causa (AgInt no R Esp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2023).
2. O imóvel é lote vago sem comprovação de posse direta, construções ou proveito econômico, de modo que a mera transferência contratual da posse não configura fruição efetiva.
3. O percentual de 10% está em consonância com o CDC (art. 53) e a jurisprudência do STJ: "A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu" (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
4. A apelante não comprovou despesas concretas que justificassem retenção superior, de modo que a majoração configuraria enriquecimento sem causa.
5. A citação é o termo inicial para juros de mora em responsabilidade contratual (AgInt no AREsp 2392437 MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 2023), não se aplicando a regra do trânsito em julgado prevista para casos em que o comprador postula rescisão.
6. O IPTU é tributo propter rem que acompanha a titularidade (arts. 130 e 131, I, CTN). Com a rescisão, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias.
7. O TJMT consolidou que não é cabível retenção de IPTU após rescisão (Apelações Cíveis 1016624-45.2016.8.11.0041 e 1015309-55.2019.8.11.0015).
8. A apelante não comprovou a existência de débitos de IPTU.
IV. DISPOSITIVO E
[trecho intermediário suprimido]
hipótese dos autos, o Tribunal de origem entendeu que "o IPTU é tributo propter rem que acompanha a titularidade, de maneira que, com a rescisão e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, que reassume as obrigações tributárias (arts. 130 e 131, I, CTN)".
Ao assim decidir, o Tribunal desconsiderou que o fato gerador do IPTU é a posse do imóvel, de modo que os encargos relativos ao IPTU que não foram pagos pelo comprador, referentes ao período em que esteve na posse do imóvel, podem ser descontados do valor a ser devolvido.
Em face do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para fixar (i) o percentual de retenção no patamar de 25% dos valores pagos; (ii) a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora; (iii) a retenção dos valores de IPTU não pagos pelo comprador durante o período em que esteve na posse do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença.
Intimem-se.
EMENTA