ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2238188

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. AUSÊNCIA.
1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que, quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor.
2. Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por CIPASA MARÍLIA MAR2 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e COUTO ROSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE2 LTDA., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:
"APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO, NÃO EDIFICADO, ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). INICIATIVA DO COMPRADOR. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARTE DA QUANTIA PAGA. DIVERGÊNCIAS EM RELAÇÃO À INCIDÊNCIA DA TESE FIXADA NO TEMA 1095 DO STJ. PERCENTUAL A SER DEVOLVIDO, EXIGIBILIDADE DE TAXA DE FRUIÇÃO E RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA PELAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. EQUACIONAMENTO, NESTA INSTÂNCIA, DE ACORDO COM OS PRECEDENTES DA JURISPRUDÊNCIA.
1. Ação julgada procedente em primeira instância, para impor devolução de 90% do valor pago.
2. Recurso das rés acolhido em parte, para limitar a devolução a 80% e autorizar a retenção, pelas rés, de eventuais valores correspondentes às obrigações propter rem incidentes sobre o imóvel.
3. Razões de decidir da Turma Julgadora:
3.1. Compromisso de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Inexistência de registro do contrato no cartório de registro de Imóveis, como prevê o art. 23 da Lei n. 9.514/1997. Circunstância que induz inaplicabilidade da tese firmada no Tema 1095 do STJ. Incidência do Código de Defesa do Consumidor.
3.2. Contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Rescisão por
[trecho intermediário suprimido]
Consumidor".
3. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).
4. Agravo interno não provido."
(AgInt no AREsp 2.488.690/GO, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024)
Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.
Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.
É o voto.