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Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
1. Ação de cobrança.
2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo.
4. Recurso especial conhecido e provido.
RELATÓRIO
Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Examina-se recurso especial interposto por ALAN ZABORSKI, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.
Ação: de cobrança de taxa de associação de moradores, ajuizada por ASSOCIAÇÃO MELHORAMENTOS CHAMPS PRIVÉS em face do recorrente. (e-STJ fls. 01-12)
Sentença: julgou procedente o pedido inicial formulado por ASSOCIAÇÃO MELHORAMENTOS CHAMPS PRIVÉS em face de ALAN ZABORSKI, para o fim de condenar o requerido ao pagamento da quantia de R$ 18.956,13, devidamente atualizada desde a propositura da demanda, de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e acrescida dos juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. (e-STJ fls. 268-269)
Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo recorrente, nos termos da seguinte ementa:
APELAÇÃO.
[trecho intermediário suprimido]
narrativa do recorrente e do que consta dos autos, não há controvérsia acerca da ausência de anuência expressa do recorrente e de que o mesmo se apresentava nas assembleias como procurador.
Nesse sentir, necessária a devolução dos autos ao Tribunal de origem para que, à luz da jurisprudência citada, se pronuncie sobre a questão.
Logo, o recurso especial merece provimento, com base no Tema 492/STF e na Súmula 568/STJ.
Forte nessas razões, CONHEÇO do recurso especial e DOU-LHE PROVIMENTO, com fundamento no art. 932, V, "a" e "b", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, para determinar a remessa dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que esse se pronuncie sobre a questão à luz da citada jurisprudência.
Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.