ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2203606

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIAITIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC NÃO CONFIGURADA. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não viola o art. 1.022 do CPC o acórdão que aprecia suficientemente as matérias trazidas a debate, e que não incorre em omissão, contradição ou obscuridade.
2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes.
3. Em se tratando de relação de consumo, a cláusula penal pelo desfazimento do contrato deve ser reduzida a 20% dos valores pagos pelo comprador desistente. Precedentes.
4. Recurso especial parcialmente provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por ROSANGELA DE ALMEIDA PRADO MOREIRA (ROSANGELA), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. CONTRATO CELEBRADO JÁ SOB A VIGÊNCIA DA "LEI DO DISTRATO" (LEI N.º 13.786/2018). HIPÓTESE EM QUE FAZ JUS A RÉ À RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NA FORMA DA CLÁUSULA PENAL VALIDAMENTE PACTUADA, ALÉM DOS TRIBUTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS INCIDENTES SOBRE O BEM. DISPOSIÇÃO CONVENCIONAL EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS POSTOS PELO NOVEL ART. 32-A DA LEI 6.766/79, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI DO DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM, NO CASO CONCRETO, QUE NÃO DEVERÁ SER DEDUZIDA, JÁ QUE NÃO FOI PACTUADA DE FORMA SEGREGADA DO PREÇO DO BEM, TENDO A VENDEDORA EXPRESSAMENTE ASSUMIDO A RESPONSABILIDADE POR
[trecho intermediário suprimido]
a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.
7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
(REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025)
Assim, merece prosperar o presente recurso para reduzir, no caso específico, a cláusula penal para o patamar de 20% dos valores pagos.
Com o provimento do presente recurso, e considerando a sucumbência mínima de ROSANGELA, condeno EMAIS URBANISMO NOVO HORIZONTE 137 SPE LTDA. ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, consoante disposto no art. 85 § 2º, do CPC.
Nessas condições, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso especial nos termos da fundamentação supra.
É o voto.