ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2174706

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 20%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DISTRATO EM CASOS DE ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de unidade condominial, reduziu o percentual da cláusula penal de 50% para 20% dos valores pagos, afastando em parte a disposição prevista no contrato, mesmo sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a submissão ao regime de patrimônio de afetação.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por afastamento da disciplina especial da Lei do Distrato em favor do CDC e do art. 413 do CC; e (ii) é aplicável, no caso concreto, o critério da especialidade para validar a cláusula penal e as retenções previstas no art. 67-A em contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018.
3. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal ajustada, ainda que dentro dos limites legais, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva ou abusiva, em observância ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).
4. O CDC, por conter normas de caráter principiológico e ser mais especial na regulação das relações de consumo, prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 em situações de conflito que envolvam a abusividade de cláusulas contratuais. Precedentes.
5. Recurso especial conhecido e não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por GOLDEN CITY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
[trecho intermediário suprimido]
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) diante do valor total do contrato de R$ 188.000,02 (cento e oitenta e oito mil reais e dois centavos).
A adequação da cláusula penal nessas circunstâncias reflete o exercício do poder de moderação do juiz, previsto no art. 413 do Código Civil, o qual permite a redução equitativa da penalidade quando o montante da obrigação principal for cumprido em parte ou quando o valor da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, função esta que não foi retirada dos juízes e tribunais pela Lei do Distrato, devendo, inclusive, ser mantida para preservar a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
Afastam-se, portanto, as alegadas violações.
Nessas condições, CONHEÇO do recurso especial, mas NEGO-LHE PROVIMENTO.
MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de VITÓRIA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.