ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 2016146

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. "CONDOMÍNIO DE FATO" EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS INDIVISÍVEIS. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART. 1.345 DO CC). ART. 123 DO CC. IRRELEVÂNCIA. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1º, CPC; ART. 255 RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (SÚMULA 7/STJ).
1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas 882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos.
2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sendo o adquirente responsável pelos débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o art. 123 do CC para afastar a legitimidade.
3.Irrelevante a aplicação exclusiva do art. 36-A da Lei 6.766/1979, pois o acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados (Súmula 283/STF).
4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255 do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ).
Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):
Cuida-se de recurso especial interposto por ELVISLENE DE JESUS MACEDO LACERDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
A controvérsia discutida nos autos gira em torno de ação de cobrança ajuizada pela Associação de Moradores denominada "Condomínio Mansões Entre Lagos", contra a
[trecho intermediário suprimido]
fático-jurídicas idênticas e a transcrição de trechos aptos à comprovação do conflito (arts. 1.029, §1º, do CPC e 255 do RISTJ). Ademais, os paradigmas citados tratam de hipóteses de loteamentos/bairros abertos e de cobrança por associações de moradores em contexto diverso daquele enfrentado nos autos (parcelamento irregular de área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços essenciais). Incidência, no ponto, da Súmula 284/STF por deficiência de fundamentação e da Súmula 7/STJ, pois a equiparação fática demandaria reexame do conjunto probatório.
Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida pela alínea a, nego-lhe provimento.
Majoro os honorários advocatícios em favor da parte recorrida em 10% sobre o total fixado nas instâncias ordinárias, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observados os limites dos §§2º e 3º e eventual concessão de gratuidade.
É como penso. É como voto.