ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da T… — REsp REsp 1985207

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. POSSE EFETIVA. CLÁUSULA PENAL. LEI N. 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. SÚMULA 7/STJ.
1. A responsabilização do promitente comprador pelo pagamento de taxa de fruição e IPTU exige a comprovação da posse efetiva do imóvel, não sendo suficiente a mera previsão contratual de transmissão da posse na data da assinatura do contrato.
2. Constitui matéria fático-probatória, insuscetível de reexame em sede de recurso especial, a conclusão do Tribunal de origem de que não restou demonstrada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 7/STJ.
3. O princípio da irretroatividade das leis impede a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos celebrados antes de sua vigência, sendo impertinente a invocação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 para definir a base de cálculo da cláusula penal em contrato firmado em 2017.
4. Verificada a ausência de prova da posse fática, torna-se prejudicada a análise da alegada violação aos dispositivos legais que regulam os efeitos dela decorrentes, bem como inviabilizada a demonstração do dissídio jurisprudencial por falta de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas invocados.
5. A redução da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil, por considerar excessiva a penalidade originalmente pactuada, encontra-se alicerçada nas particularidades fático-probatórias do caso concreto, o que atrai novamente a vedação contida na Súmula 7 desta Corte.
6. Recurso especial não provido.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA. (IMÓVELNORTE), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.
A ação originária, ajuizada por IMÓVELNORTE, buscava a rescisão de um contrato de compromisso de compra e venda de um lote não edificado, cumulada com reintegração de posse e
[trecho intermediário suprimido]
contrato em discussão foi celebrado em 6 de janeiro de 2017. O referido dispositivo legal foi introduzido pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018.
Como bem apontou o acórdão recorrido, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis, a nova legislação não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência.
A redução da cláusula penal foi realizada com base no art. 413 do Código Civil, que autoriza o juiz a reduzir equitativamente a penalidade se esta for manifestamente excessiva.
A análise sobre o caráter excessivo da multa e a adequação de sua base de cálculo também perpassa por questões de fato e pelas particularidades do caso concreto, o que novamente atrai a incidência da Súmula 7 do STJ.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.
MAJORO em 5% o valor econômico dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor de EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA, na forma do art. 85, § 11, do CPC.
É o voto.