ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Q… — REsp REsp 1228562

Ementa oficial

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO BEM. RECURSO PROVIDO.
1. A dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel que gerou as despesas, de modo que este pode ser objeto de penhora e alienação independe ntemente de quem figure como proprietário no registro. Precedentes.
2. A constrição pode recair sobre o próprio imóvel e não apenas sobre os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, dado que a obrigação acompanha a coisa. Dessa forma, o proprietário registral pode ter o imóvel penhorado ainda que não tenha integrado a fase de conhecimento, podendo exercer direito de regresso contra o compromissário comprador inadimplente.
3. Recurso especial a que se dá provimento.
RELATÓRIO
Trata-se de recurso especial interposto, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por Condomínio Residencial Cruzeiro do Sul contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em execução de despesas condominiais, negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão do juiz de primeiro grau que deferiu a penhora sobre direitos sobre o imóvel oriundos do compromisso de compra e venda.
Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.334, § 2º e 1.345 do Código Civil e o art. 655, VIII, do CPC/73, ainda vigente à época de interposição do recurso.
Quanto à suposta ofensa ao art. 1.345 do Código Civil, sustenta que a dívida condominial tem caráter propter rem, transmitindo-se aos adquirentes, ainda que por instrumento não registrado, já que onera a própria unidade e não a pessoa do proprietário.
Argumenta, também, que o acórdão violou o art. 655, VIII, do CPC/73, ao não permitir a penhora da própria unidade condominial, mas apenas dos direitos pertencentes à recorrida.
Além disso, teria violado o art. 1.334, § 2º, do Código Civil, ao não reconhecer que os promitentes compradores e
[trecho intermediário suprimido]
especial, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ.
6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese.
Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.196.669/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023.)
Desse modo, não há afronta à coisa julgada ou ao título executivo, pois a penhora sobre o imóvel decorre da própria natureza da obrigação condominial e está em harmonia com a jurisprudência pacífica das Turmas da Segunda Seção.
Ressalva-se, apenas, que assiste ao proprietário o direito de ser intimado da alienação e a possibilidade de exercer direito de regresso contra o promissário comprador inadimplente evitando-se enriquecimento sem causa.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para permitir a penhora e alienação do bem imóvel por despesas condominiais.
É como voto.